Immobiliare di lusso: cresce la domanda internazionale e si rafforza il segmento extra-lusso

Nel 2025 il mercato immobiliare di fascia alta in Italia conferma la propria solidità e mostra segnali di ulteriore evoluzione. I dati raccolti da Gate-away.com, portale immobiliare dedicato agli acquirenti esteri che cercano casa in Italia, evidenziano una crescita significativa delle richieste per immobili oltre i 3 milioni di euro, in aumento dell’11,23% rispetto al 2024.

Il segmento extra-lusso si conferma il vero motore del mercato internazionale, con un valore medio degli immobili ricercati pari a 6.690.391 euro, stabile rispetto allo scorso anno. Parallelamente, la fascia lusso (compresa tra 1 e 3 milioni di euro) mantiene un andamento dinamico ma più selettivo, con un valore medio di 1.714.644 euro.

Il quadro complessivo descrive una domanda internazionale sempre più strutturata e consapevole, orientata verso proprietà iconiche ma anche verso contesti che combinano esclusività, qualità paesaggistica e vivibilità reale.

• Fascia oltre 3 milioni (extra lusso): icone consolidate e nuove polarità territoriali

Nella fascia oltre i 3 milioni di euro, il Lago di Como si conferma il principale polo attrattivo del mercato internazionale, concentrando oltre un quinto delle richieste complessive e rafforzando ulteriormente la propria centralità globale con una crescita del +70% sul 2024. La combinazione tra riconoscibilità internazionale, offerta immobiliare esclusiva e accessibilità a Milano continua a renderlo un riferimento stabile per il segmento più alto. Accanto a questa leadership si rafforza la presenza di altre destinazioni di prestigio. L’Argentario emerge come uno dei poli in maggiore espansione, consolidando il proprio posizionamento come alternativa di alto livello alle mete più consolidate.

La Costiera Amalfitana mantiene un ruolo centrale nella domanda internazionale, seguita dalle aree del Chianti e dai principali distretti lacustri del Nord Italia, tra cui il Lago di Garda e il Lago Maggiore.

Segnali di forte dinamismo emergono anche dalla Versilia e da territori di pregio paesaggistico come la Tuscia, confermando un progressivo ampliamento della geografia del lusso.

Classifica delle zone più richieste (percentuale sul totale complessivo)

• Lago di Como: 21.6% (+70.98% sul 2024)

• Argentario: 10.04%

• Costiera Amalfitana: 7,16% (-5.22% sul 2024)

• Chianti: 3,16% (+9.8% sul 2024)

• Lago di garda: 3,15% (+27.27% sul 2024)

• Lago maggiore: 3,1% (+7.84% sul 2024)

• Versilia : 2,09% (+94.74% sul 2024)

• Golfo del Tigullio: 1,86%

• Tuscia: 0,73% (+8.33% sul 2024)

Regioni e territori: la leadership del Nord e l’espansione verso nuovi mercati locali

Dal punto di vista regionale, la Lombardia guida il mercato extra-lusso con oltre un quarto delle richieste, seguita dalla Toscana, che rafforza il proprio ruolo storico come destinazione di prestigio internazionale. Campania e Lazio mantengono una presenza significativa, mentre il Piemonte e l’Abruzzo registrano segnali di crescita che indicano un progressivo allargamento delle aree attrattive.

La distribuzione provinciale conferma la centralità dei territori lacustri e costieri. La provincia di Como domina la domanda internazionale, seguita da Grosseto e Salerno. Napoli e Roma mantengono un ruolo strategico grazie alla combinazione tra valore simbolico, accessibilità e offerta immobiliare diversificata.

I comuni simbolo del mercato di fascia alta

L’analisi comunale evidenzia una domanda fortemente concentrata in località di alto profilo paesaggistico e culturale. Tra le destinazioni più richieste figurano Castiglione della Pescaia, Faggeto Lario, Roma, Menaggio e Capri, insieme ad altre località della Costiera Amalfitana e del sistema lariano. Il profilo di queste destinazioni conferma un modello di domanda che privilegia contesti iconici ma abitabili, con forte valore paesaggistico e alta qualità della vita.

Provenienza degli acquirenti

Gli Stati Uniti si confermano il principale mercato di provenienza, rappresentando oltre il 29% delle richieste nel segmento extra-lusso. In crescita significativa anche il Regno Unito, mentre la Germania mantiene una presenza stabile tra i principali bacini europei. Particolarmente rilevante è l’aumento delle richieste inviate mentre gli acquirenti si trovano già in Italia (+58% a/a). Questo dato evidenzia un fenomeno sempre più diffuso: la decisione di acquisto matura durante un soggiorno nel Paese, rafforzando il legame tra esperienza diretta del territorio e investimento immobiliare.

Tipologie immobiliari: domina la villa, cresce l’interesse per dimore iconiche

Nel segmento oltre i 3 milioni di euro la “villa” rappresenta oltre i due terzi delle ricerche, seguita da chalet, castelli e dimore storiche. La preferenza per immobili indipendenti e di grande superficie riflette la ricerca di privacy, rappresentatività e integrazione paesaggistica.

• Fascia 1–3 milioni (lusso): ampliamento della geografia della domanda

Nel segmento compreso tra 1 e 3 milioni di euro emerge un mercato più articolato e territorialmente diffuso. La Toscana mantiene la leadership regionale, seguita da Lombardia e Sicilia. Liguria, Sardegna e Puglia confermano il loro ruolo come destinazioni consolidate del lusso internazionale. A livello comunale si distinguono Noto, Roma, Firenze, Alassio, Positano e Arzachena.

Le aree che mostrano i segnali di crescita più evidenti includono nuovamente la Costiera Amalfitana, il Lago Maggiore, il Lago di Garda e territori emergenti come il Lago di Bolsena e la Tuscia.

Questo segmento fotografa con maggiore evidenza l’evoluzione della domanda internazionale: non solo destinazioni iconiche, ma anche territori ad alta qualità ambientale e culturale con maggiore accessibilità economica.

• Il mercato luxury nelle grandi città

Nel segmento luxury (immobili oltre 1 milione di euro) i grandi centri urbani italiani mostrano dinamiche differenziate ma nel complesso solide. Roma guida la classifica con richieste in crescita del 50,52% e un valore medio degli immobili ricercati pari a 3.361.062 euro. La Capitale intercetta una domanda internazionale che matura spesso direttamente sul territorio – con richieste inviate mentre gli acquirenti si trovano già in Italia – affiancata da un forte interesse statunitense e canadese. Le tipologie più ricercate sono appartamenti di pregio nei quartieri storici, ville e attici panoramici, a conferma di una domanda che combina rappresentatività e vivibilità urbana.

Segue Firenze, in crescita del 12,22%, con un valore medio 3.793.218 euro. Anche qui la componente statunitense è predominante, insieme a richieste inviate dal Canada. Il capoluogo toscano continua a rappresentare un punto di equilibrio tra investimento patrimoniale e valore culturale, con forte attrattività per appartamenti storici e residenze di charme.

Scenario diverso per Milano, che registra una leggera flessione nelle richieste pur mantenendo un valore medio elevato (3.272.848 euro). La città resta un hub economico e finanziario di riferimento, con domanda proveniente soprattutto da Stati Uniti e Germania, ma mostra una maggiore selettività, legata a dinamiche di mercato più mature e a una competizione internazionale più ampia.

Tra le città in più forte espansione si distingue Genova, con richieste in aumento del 58% e un valore medio di 3.117.411 euro, sostenuta da un interesse prevalentemente statunitense e svizzero. Napoli si posiziona come una delle città con il valore medio più elevato (4.203.846 euro), grazie a una domanda che combina investitori americani ed una crescente attenzione dal mercato spagnolo.

Più contenuti ma stabili i valori medi a Torino (1,6 milioni di euro), dove la domanda proviene soprattutto da Regno Unito, Stati Uniti e Canada, e a Bologna (1.759.167 di euro), con una forte componente di richieste inviate dai cittadini internazionali mentre soggiornano in Italia. Chiude il quadro Palermo, con un valore medio di 2.626.365 euro e una domanda internazionale particolarmente diversificata, che include Svezia, Stati Uniti e Australia.

• Il commento di Gate-away.com: un mercato che evolve tra prestigio e qualità della vita

Il mercato immobiliare di lusso in Italia nel 2025 si presenta dunque come un sistema a doppia traiettoria: da un lato il consolidamento delle destinazioni iconiche del prestigio internazionale, dall’altro l’espansione verso territori capaci di offrire autenticità, paesaggio e vivibilità.

«La domanda internazionale nel segmento di fascia alta sta diventando sempre più selettiva e consapevole — commenta Simone Rossi, cofondatore di Gate-away.com —. Gli acquirenti non cercano solo un immobile di valore, ma un contesto coerente con uno stile di vita. L’Italia continua a distinguersi per la sua capacità di offrire una combinazione unica di prestigio, identità territoriale e qualità della vita. È questa pluralità di offerte che consente al mercato del lusso di rimanere dinamico e in espansione».