Immobiliare di lusso: la Toscana accelera nell’extra-lusso e ridefinisce la geografia della domanda
Nel 2025 il mercato immobiliare di fascia alta in Toscana conferma la propria attrattività internazionale ma mostra anche segnali di evoluzione significativa nella distribuzione territoriale della domanda. I dati di Gate-away.com – il portale immobiliare dedicato agli acquirenti esteri che cercano casa in Italia – evidenziano una crescita marcata nel segmento extra-lusso (immobili oltre i 3 milioni di euro), con richieste in aumento del +54,69% rispetto al 2024, mentre la fascia tra 1 e 3 milioni di euro si mantiene stabile ma più selettiva.
Il quadro che emerge è quello di un mercato in trasformazione: da un lato si consolidano le destinazioni iconiche della tradizione toscana, dall’altro emergono nuove polarità territoriali capaci di intercettare una domanda internazionale sempre più attenta a privacy, paesaggio e qualità della vita.
Fascia oltre 3 milioni: l’Argentario guida la nuova geografia dell’extra-lusso
Nel segmento oltre i 3 milioni di euro, la Toscana registra una forte accelerazione della domanda internazionale (+54,69% rispetto al 2024), trainata in particolare da alcune aree costiere e di pregio paesaggistico.
L’Argentario si afferma come il principale polo attrattivo della regione, concentrando quasi la metà delle richieste complessive e rafforzando il proprio posizionamento come destinazione d’élite. La combinazione tra contesto naturale esclusivo, offerta immobiliare limitata e alto livello di privacy risponde perfettamente alle esigenze della clientela internazionale ad alto potere d’acquisto.
Accanto all’Argentario, il Chianti mantiene un ruolo centrale come destinazione iconica dell’entroterra toscano, mentre la Versilia registra una crescita particolarmente significativa, confermandosi come uno dei mercati più dinamici del segmento alto.
Anche aree come la Maremma e, in misura più contenuta, la Lunigiana e l’Isola d’Elba contribuiscono a delineare una geografia dell’extra-lusso sempre più articolata, in cui il fattore paesaggistico e l’esclusività del contesto diventano elementi determinanti nelle scelte degli acquirenti.
Le zone che registrano il maggior numero di richieste (percentuale sul totale)
Argentario: 44,95%
Chianti: 14,14% (+9.8% sul 2024)
Versilia : 9,34% (+94.74% sul 2024)
Maremma: 2,78% (+37.5% sul 2024)
Lunigiana: 2,27%
Isola D'Elba: 1,52%
Le province che registrano il maggior numero di richieste (percentuale sul totale)
Grosseto: 47,73%
Firenze : 14,65%
Lucca: 14,65%
Siena: 6,31%
Livorno: 5.56%
Pisa: 4,8%
Arezzo: 3,28%
Massa Carrara: 2,27%
Pistoia: 0,51%
Prato: 0,25%
I comuni che registrano il maggior numero di richieste (percentuale sul totale)
CASTIGLIONE DELLA PESCAIA (GR): 30,56%
PORTO SANTO STEFANO (GR): 7,58%
FIRENZE (FI): 6,82%
FORTE DEI MARMI (LU): 5,81%
MONTE ARGENTARIO (GR): 5,56%
LUCCA (LU): 4,29%
PIETRASANTA (LU): 2,02%
BORGO SAN LORENZO (FI): 1,77%
PISA (PI): 1,52%
LIVORNO (LI): 1,52%
Dal punto di vista della tipologia delle soluzioni immobiliari, la domanda si concentra in modo netto sulle ville, che rappresentano la grande maggioranza delle richieste, seguite da casolari di pregio, aziende agricole e proprietà storiche. Si tratta prevalentemente di immobili già restaurati o pronti all’uso, con un valore medio che si attesta intorno ai 5,7 milioni di euro.
Fascia 1–3 milioni: il Chianti resta centrale, ma cresce la domanda diffusa
Nel segmento compreso tra 1 e 3 milioni di euro, la Toscana continua a rappresentare uno dei mercati più strutturati a livello internazionale, pur evidenziando una maggiore selettività e una redistribuzione della domanda sul territorio.
Il Chianti si conferma la zona più richiesta (23,29% delle richieste sul totale regionale), mantenendo la propria leadership grazie a un mix unico di riconoscibilità internazionale, paesaggio e patrimonio immobiliare. Tuttavia, si osserva una flessione rispetto all’anno precedente, segnale di un mercato più maturo e competitivo.
Allo stesso tempo emergono dinamiche interessanti in aree meno tradizionali: la Lunigiana registra una crescita significativa (+75% sul 2024), mentre la Maremma mostra segnali di consolidamento (+3,57% sul 2024). Anche l’Argentario, pur con dinamiche diverse rispetto all’extra-lusso, continua a mantenere una presenza rilevante.
Le zone che registrano il maggior numero di richieste (percentuale sul totale)
Chianti: 23,29%
Versilia: 8,39%
Maremma: 4,97%
Argentario: 4,79%
Lunigiana: 2,4%
Isola D'Elba: 1,88%
La distribuzione provinciale conferma il ruolo centrale di Firenze, Siena e Lucca, che restano i principali poli attrattivi, ma evidenzia anche una progressiva apertura verso territori alternativi come Pisa e Massa-Carrara, che intercettano una domanda alla ricerca di maggiore accessibilità e autenticità.
Le province che registrano il maggior numero di richieste (percentuale sul totale)
Firenze : 24,49%
Siena: 19,52%
Lucca: 18,66%
Grosseto: 9,76%
Arezzo: 9,42%
Pisa: 7,88%
Livorno: 5,82%
Massa Carrara: 2,4%
Pistoia: 1,54%
Prato: 0,51%
I comuni che registrano il maggior numero di richieste (percentuale sul totale)
FIRENZE (FI): 9,25%
LUCCA (LU): 6,16%
SIENA (SI): 2,91%
PIETRASANTA (LU): 2,74%
BAGNO A RIPOLI (FI): 2,57%
CAMAIORE (LU): 2,4%
MONTEPULCIANO (SI): 2,23%
GAIOLE IN CHIANTI (SI): 2,23%
MONTE ARGENTARIO (GR): 2,05%
SARTEANO (SI): 2,05%
La villa si conferma la tipologia di immobile più richiesta, seguita dai casolari, che rappresentano una componente storica dell’offerta toscana. Tuttavia, si registra una crescita significativa dell’interesse per le case di campagna, segnale di una domanda sempre più orientata verso soluzioni abitative autentiche ma funzionali.
Parallelamente, aumenta l’interesse per appartamenti di pregio, soprattutto nei centri urbani e nei contesti storici, a testimonianza di una maggiore diversificazione delle esigenze abitative.
Il valore medio degli immobili ricercati si attesta intorno ai 1,7 milioni di euro.
Domanda internazionale: tra consolidamento e diversificazione
Gli Stati Uniti si confermano il principale mercato di provenienza degli acquirenti anche in Toscana, sia nel segmento lusso sia nell’extra-lusso, pur con dinamiche differenti tra le due fasce. Accanto alla componente americana, si rafforza una domanda internazionale sempre più diversificata, che include Europa (Germania, Svizzera e Francia), Canada e nuovi mercati emergenti.
Particolarmente rilevante è la crescita delle richieste inviate mentre gli acquirenti si trovano già in Italia, un fenomeno che conferma come l’esperienza diretta del territorio giochi un ruolo decisivo nel processo di acquisto.
Nel segmento oltre i 3 milioni si osserva inoltre l’ingresso di nuovi bacini di domanda internazionale, tra cui Sud Africa ed Emirati Arabi Uniti, segnale di una crescente globalizzazione del mercato toscano del lusso.
Un mercato in trasformazione tra iconicità e nuove destinazioni
Il mercato immobiliare di lusso in Toscana nel 2025 si configura quindi come un sistema in evoluzione, in cui convivono tradizione e cambiamento. Le destinazioni storiche continuano a rappresentare un punto di riferimento globale, ma la domanda internazionale si sta progressivamente ampliando verso territori meno saturi, capaci di offrire autenticità, paesaggio e qualità della vita.
“La Toscana continua a essere uno dei mercati più riconosciuti a livello internazionale, ma oggi vediamo un’evoluzione molto chiara, commenta Simone Rossi, cofondatore di Gate-away.com. Accanto alle mete iconiche come il Chianti, stanno emergendo con forza nuove destinazioni come l’Argentario, che rispondono a una domanda sempre più orientata verso esclusività, privacy e contatto con la natura. È questo equilibrio tra tradizione e rinnovamento che permette al mercato toscano di rimanere competitivo e attrattivo su scala globale”.